海报新闻记者 孙佃潇 北京报道

8月28日，我国房地产市场迎来一个历史性节点。

当天，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。

自此，行业从“期房时代”向“现房时代”迈出了关键一步。

现房销售“所见即所得”时代来临

这是一场渐进式且方向明确的制度变革。

曾几何时，我国城镇化进程加快，住房供需缺口较大，预售制通过加速房企资金周转，快速增加了住房供应。而时过境迁，当下市场的主要矛盾已从“有没有”，转向“好不好”。

据数据统计，全国新建商品住房现房销售比例从2022年的13.9%提高到2025年的32.4%，市场基础已逐步成熟。

《通知》要求，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，减少商品住房交付纠纷，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益，加快构建房地产发展新模式。

《通知》明确，自施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。同时，对现房销售实行备案管理。

这一系列安排意味着，未来新增供应的住房项目，其主流销售模式将逐步从“期房”转向“现房”。长期被购房者所诟病的“交付即维权”“货不对板”等痼疾，有望因“所见即所得”而大幅减少。

有专家指出，目前我国住房市场供求关系已经发生根本性转变，市场主要矛盾从过去住房短缺的“有没有”，转向追求居住品质的“好不好”。现房销售正是顺应这一趋势的必然选择。

为配合现房销售模式，此次新政还引入了现房销售定金制。实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等，保护双方合法权益。

商品房预售、现房销售双轨并行

商品房预售与现房销售是两种不同的销售方式。据业内人士介绍，商品房预售是企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人提前支付房款的一种销售方式；而现房销售则是一手交钱一手交房。

记者注意到，此次新政为商品房预售、现房销售双轨并行。对于预售模式，新政并未“一刀切”叫停，而是通过提高门槛和强化资金闭环来扎紧风险防控的篱笆。

《通知》明确，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。这一硬性规定直接提升了预售门槛，旨在从源头上杜绝“图纸卖房”带来的烂尾风险。

与此同时，新政还加强预售资金监管，保障预售资金安全，有效防范商品住房交付风险，维护购房人合法权益。《通知》规定，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户；房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同，房地产开发企业须按照合同约定退还购房资金并承担违约责任。这意味着，过去屡见不鲜的预售资金被挪用现象，将面临制度性的封堵。

《通知》还明确，在其施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

在我国住房市场供求关系发生根本性转变的新形势下，过去的预售制度暴露出一系列不容忽视的问题。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，现房销售是大势所趋，是房地产高质量发展、高品质供应的一个必然的选择。现房销售转型也不是一刀切的，遵循一个渐进过渡的原则。

当然，任何深层次的改革都伴随着阵痛。转向现房销售，意味着房企资金周转周期拉长，资金占用成本增加，这对习惯了高周转模式的房企无疑是巨大考验。

但从长远看，这恰是行业“大浪淘沙”、走向高质量发展的必经之路。当一个楼盘的户型、采光都经得起现场检验时，购房者的决策将更加理性，市场的优胜劣汰机制也将更加有效。

眼下，随着新政落地，一个“所见即所得”、权责更清晰的新时代正在拉开帷幕。这不只是一纸文件，更是对“安居”这个朴素愿望的制度性回应。